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SOHO中國上海 觸礁
對於曾經出演男一號的潘石屹而言，很難去分辨他言行舉止的真假。
兩個多月前的SOHO中國中期業績發佈會，潘石屹聯袂夫人張欣特意制作瞭一段視頻，潘石屹在視頻伊始迫不及待地說："今天我可以非常高興地告訴大傢，SOHO中國的轉型成功瞭。"那邊的喜悅表白言猶在耳，這邊SOHO中國已經爆出整售上海三個尚在開發中的商業項目，進而引發瞭業界關於"潘石屹撤離上海"的猜測。
SOHO中國董事長潘石屹公開回應稱，SOHO中國在上海投資近500億元，占總量的75%。公司同時看好北京、上海未來的市場，目前，正在優化投資結構，增大在北京的投資，達到兩地平衡。同時他還說"開門做生意，買進賣出很正常，大傢千萬別過度解讀"。
不管巧舌如簧的潘石屹如何辯解，更多的業內人士相信SOHO中國轉型成功僅僅是假象。進入上海多年，SOHO中國顯得與上海市場格格不入，與復星國際的官司一審敗訴，上海的各個項目開發進展緩慢，資金承壓嚴重，管理團隊不穩定等等一系列問題考驗著這傢曾經的明星企業。
業內人士指稱，SOHO中國由售轉租的戰略轉型是出於市場形勢變化下對長期企業利益的考慮，但在此過程中必定會產生"陣痛"，無論是其發展規模還是在投資速度上都會受到該轉型戰略的消極影響，導致中短期盈利能力下降，需要通過其他方式來實現資金周轉。
一位不願具名的開發商高管則對中國房地產報記者表示，由於擔心SOHO中國的項目出現負面影響，上海市相關部門對於SOHO中國的項目審批相對認真且嚴格。
盈利遇阻？
SOHO中國是次擬整售的三個項目為位於靜安區曹傢渡板塊的靜安廣場，位於虹口區的海倫廣場、虹口SOHO，均為SOHO中國在2011年買入，總收購價約為56億元，目前均未建成。
克而瑞研究中心分析師薛建雄認為，遲遲未動工的原因主要在於SOHO中國看不到項目未來的收益。"感覺項目建成之後賣不出好價格，所以就一直不敢動，倘若這些項目建成之後零售，資金成本將會遠遠超出他們的預期，再加上售價上不去，所以老潘玩不下去瞭。"
潘石屹的"上海夢"從收購"上海第一爛尾樓"--東海廣場開始。幾經轉手的東海廣場在被SOHO中國改造升級後終於獲得市場認可，超乎預期的去化效果也讓潘石屹嘗到瞭甜頭。而後，SOHO中國便迅速在上海展開擴張，至今，SOHO中國已在上海順利拿下12個項目，累計耗資達287億元。
不過，伴隨迅速擴張的是後遺癥的凸顯。截至目前，SOHO中國在滬的12個項目中，僅有3個項目正式運營，其餘的9個項目大多處於施工建設階段，甚至有個別項目尚處前期規劃階段。
開發周期的冗長已經成為SOHO中國在滬發展過程中的問題之一。
在位於四平路海倫路路口的SOHO海倫廣場現場，記者看到的是一幅慢條斯理的施工景象。
"SOHO海倫廣場就在我傢門口，巴望瞭好幾年，如今還沒高出地平線。"一位名為"信馬由薑"的網友在新浪微博上如此說到。
在現場記者還觀察到，SOHO海倫廣場施工銘牌顯示該項目的預計竣工時間為2014年2月4日，但就現在的施工狀況來看，想要在不足四個月的時間內完成施工，幾乎是"天方夜譚"，延長工期亦成為必然。
值得一提的是，施工超期的現象在SOHO中國的項目建設過程中已經屢屢發生。今年6月，SOHO復興廣場工地外的施工銘牌顯示，該項目應從2011年4月23日開工，至2013年7月1日竣工。可日前記者進行實地走訪時發現，該項目施工銘牌上標示的預計竣工時間已經改為2013年12月31日。
薛建雄認為，就當下的市場來看，即使SOHO中國眾多項目同時完工，也將面臨嚴峻的銷售形勢，因此拖延工程進度是土建融雲林口湖土建融一個很好的緩解辦法。
偶然與必然
2012年8月16日SOHO中國高調宣佈，將告別以往的散售模式，從"開發-銷售"轉向"開發-自持"。自此，SOHO中國走上艱難的"轉型之路"，其在上海的擴張更是屢屢碰壁。有分析人士認為，SOHO中國輸掉瞭"外灘地王案"的一審，又在競爭"東八塊"時敗下陣來，加上目前多個項目尚未建成，難以實現資金回籠，從而讓潘石屹做出瞭減持的決定。
根據公開資料，從2009年到現在，SOHO中國上海所有項目的投入已經高達287億元，並且至今未完工的8個上海項目，再加上今年4月剛剛斥資31.9億元奪得的建築面積達10.5萬平方米的古北商辦地塊，後續必定還要追加大量成本投入。
在此背景之下，SOHO中國負債率節節攀升。SOHO中國往年的年報顯示，2009年至2011年，SOHO中國的凈資產負債率分別為-13%、-57%和-10%，到瞭2012年，這一指標由負轉正達到2.6%；今年上半年，SOHO中國凈資產負債率再上升至14.3%。
因此，SOHO中國企圖倚靠自持戰略來實現高周轉幾乎是"天方夜譚"。以目前已經滿租的SOHO世紀廣場為例，其可租建築面積為42954平方米，其中99%作為辦公出租。記者在網上查詢到，其日每平方米租金平均為7.5元左右，那麼，在滿租的前提下，SOHO世紀廣場年租金收入為1.16億元左右。而SOHO中國收購此項目總價為18.9億元，即使該項目不再繼續增加成本，以年租金除以收購代價計算，該項目年租金回報率僅為6.13%，完全收回該項目的投資回報期將達16年之久。
對此，潘石屹曾公開表示，自今年初開始，土地市場競爭越來越激烈，價格不斷攀升，市場回報空間越來越小。散售物業的投資者回報率降至3%，而房貸利率高達7%。如果沒有租金上漲的支持，這些資產的高價格將難以為繼。
今年來上海的商辦市場始終頹勢難改。戴德梁行研究部第三季度報告稱，上海甲級寫字樓平均租金今年以來連續三個季度出現下滑，總體租金水平環比下調0.93%，至每天每平方米8.60元。
戴德梁行研究部分析師指出，平均租金的持續回落反映瞭在全球經濟增速放緩影響下，租戶需求受到擠壓。年底前預計將有約40萬平方米的新增供應出現，總體空置率短期內會有所上升。
前仁恒置地上海公司副總經理姚偉示表示，SOHO中國陷入目前的局面並非偶然，潘石屹進入上海的做法像一個低吸高拋的投機客。
"SOHO中國采取的做法經常是低價收購一棟爛尾樓，然後做一番簡單的包裝，再以高於市場行情林口農地貸款很多的傭金作誘餌，招一批意志力特別強大的銷售人員，以死纏爛打、大海撈針的方式對外推銷。"姚偉示說。
多位上海地產界人士也向記者表示，SOHO中國更像是一個財務投資公司，而不是房地產開發商。
一位商業地產公司投資部高房屋二胎 當鋪房屋二胎利息任何問題免費諮詢管指出，當初SOHO是以散售為模型來測算地價的，現在轉做持有運營，租金不夠支持。而外灘地塊的官司，復星首輪勝訴，二審結果還未明。"這也打擊瞭老潘投資上海的信心。"
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/16162500268.shtml
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