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  今年以來,為瞭提高周轉速度,不少房企采取瞭"降價跑量"的策略。對此,遠洋地產相關負責人表示,為加快去庫存速度,遠洋地產將考慮對2012年以前,銷售周期較長的個別項目的現房資源以及尾盤項目進行促銷,但優惠幅度不超過單套房屋總價的5%。

  同時,記者梳理遠洋地產201台南北門建地貸款3年年報信息發現,截至2013年年底,遠洋集團在全國19個城市共開發房地產項目80個,其中可售項目43個,主要分佈在北京及環渤海地區、華南、東北及長江流域。

  與之相伴而生的則是滯銷房源的日益增大,快速擴張帶來的隱憂也開始逐步顯現。遠洋集團董事局主席李明公開表示,遠洋地產滯銷(拿到銷售許可一年以上)貨值超百億元,未來公司或將從區域佈局和經營方向上進行調整。

  隨著杭州、常州、溫州等地區房價下跌以及多地區房價停止上漲,房企對"存貨"的價值判斷也在悄然改變,以往存貨意味著升值,而今後存貨可能意味著貶值。

  自2010年開始,遠洋地產控股有限公司(下稱"遠洋控股")開啟快速擴張模式,而且基本完成瞭全國化佈局,順利實現瞭從區域性開發商到全國性企業的轉變。數據顯示,截至目前,遠洋集團在全國19個城市共開發房地產項目80個,其中可售項目43個,主要分佈在北京及環渤海地區、華南、東北及長江流域。

  業內人士分析稱,這或許意味著遠洋地產將逐步削減在部分庫存量大的二線城市的擴張速度和投資規模。

  從今年年初開始,遠洋地產重回一線,深耕北京的戰略就開始顯現。

  或削減二三線城市投資比重

滯銷超百億 遠洋地產擴張現隱憂

  綜合近幾年遠洋地產年報信息顯示,北京作為遠洋地產集團本部,2009年以來對遠洋地產營業額的貢獻比例持續降低。2009年,北京營業額為53.68億元,在集團營業額中占比61%,此後雖然北京區域營業額在增長,但在集團中占比逐年降低,其中2010年為55%,2011年為50%,2012年為44%,2013年來自北京的協議銷售額隻占全體的28%,而來自沿長江區域的協議銷售額則由2012年的16%上升至2013年的23%。

  不過,遠洋地產相關負責人強調,走量和價格並不矛盾,由於此前公司項目的定價相對合理,因此降價壓力不大,公司整體沒有大規模降價的安排。

  對此,遠洋地產相關負責人告訴本報記者,目前遠洋的土地儲備大約在2100萬平方米,今年將逐步調整發展區域和土地儲備規模。"一是區域上的調整,比如北京、上海、深圳等熱點城市,會繼續加大投入,成熟的區域會繼續培育;二是土地儲備規模的調整,對於規模太大對整體周轉效率有影響的單個項目土地,會采取部分退地的方法,比如秦皇島項目的部分土地已經退還給政府以盤活存量土地,整體平衡發展。"

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-26/08412705981.shtml

  更為重要的是,不同城市房地產發展的冷熱不均以及市場供求結構的變化也正迫使遠洋地產做出戰略調整。據此前遠洋公佈的3月銷售數據顯示,今年3月其協議銷售均價為每平方米約1.26萬元,按月下跌10%。

  在業內看來,土地規模過大的單個項目對公司的整體周轉效率將產生較大影響,對公司的資金面也是一種挑戰。

  換句話說,在行新北市重劃區二胎年息借貸增貸轉貸業土地及人工成本上升、融資成本高企、整體毛利率下滑的背景下,出於成本和費用控制方面的考慮,盡快消化滯銷房源也就成瞭必然選擇。

  "在土地成本日益趨高,發展商毛利率呈下降趨勢的市場環境下,加快周轉是企業提高核心競爭力的必然選擇,今年目標是要將周轉率提高1/3,從目前的23%左右提高到30%。"遠洋地產相關負責人在接受記者采訪時表示,提高周轉率需要通過提高結轉收入和控制資產規模來達到,更關鍵的是要加快銷售速度,特別是加快去庫存的速度,這是提高周轉率最主要的路徑。

  事實上,早在今年3月份,李明在《遠洋地產2013年報》中就表示,面對新形勢、新變化,集團將"深挖成本潛力、優化核心收益、夯實業務基礎","根據市場形勢拓展營銷手段、調節銷售節奏並靈活定價,提高銷售去化率,不斷提升資產周轉率。"

內容來自sina新聞

  "提高周轉要多管齊下,除瞭控制資產規模外,還要適量開發,盤活存量,促進銷售。"李明表示,降低存貨是提高周轉率最快的方式,最關鍵的還是要加快銷售速度,特別是去庫存的速度。

  值得註意的是,遠洋地產在杭州、秦皇島、撫順等二三線城市存貨量較大,其中,杭州大運河商務區項目可售總樓面面積45.8萬平方米,秦皇島遠洋·海世紀可售總樓面面積達138.3萬平方米,與之相反,杭州遠洋·大河宸章、遠洋心裡、遠洋公館三個項目2013年售出可售樓面面積為10萬平方米左右,秦皇島遠洋·海世紀售出可售樓面面積則僅為13.3萬平方米。

  統計數據顯示,2013年遠洋地產共實現協議銷售額人民幣358.18億元,售出總面積約達258萬平方米。

  "特別是在一些二三線城市,一個項目土地就超過100萬平方米,從企業運營的效率來說,單個項目土地儲備過高影響企業的周轉速度,這也需要調整。"李明表示。

 滯銷貨值超百億

  不過,上述負責人同時強調,為加快去庫存速度,遠洋地產將考慮對 2012年以前,銷售周期較長的個別項目的現房資源以及尾盤項目進行促銷,"但優惠幅度不超過單套房屋總價的5%,整體沒有大規模降價的安排"。

  據記者瞭解,2014年至今,遠洋地產及其下屬公司天津遠頤房地產開發有限公司已先後斥資73.1億元、3.9億元在北京和天津"進貨"7幅地塊。

  作為北京和環渤海區域最大的房地產開發商之一,遠洋地產由於前幾年進入瞭多個二三線城市,異地擴張的同時使得其在大本營北京的市場占有率逐步降低,也造成瞭遠洋在北京市場排名下滑。

  而李明也公開強調,遠洋地產滯銷(拿到銷售許可一年以上)貨值超百億元,未來公司或將從區域佈局和經營方向上進行調整。

  與之對應,遠洋地產在北京的銷售額排名也由2009年的第二下降到2013年的第八位。

  對此,業內人士分析稱,在國內房地產市場逐步分化,二三線城市庫存承壓、價格下行壓力加大的情況下,深耕北京等一線城市,有利於增厚北京地區今年的銷售業績,同時降低經營風險。

  而在發展區域的選擇上,李明表示將遵循三個原則,一是人多的城市,城市人口不能低於樓市一年的銷售量;二是城市經濟是可持續發展的,或者先天的自然環境能夠吸引新的人口流動;三是城市規劃穩定,能夠吸引流動人口的城市。

  "在土地成本日益趨高,發展商毛利率呈下降趨勢的市場環境下,加快周轉是企業提高核心競爭力的必然選擇,今年我們的目標是要將周轉率提高1/3,從目前的23%左右提高到30%。"遠洋地產相關負責人在接受《中國經營報(博客,微博)》記者采訪時表示,提高周轉率需要通過提高結轉收入和控制資產規模來達到,更關鍵的是要加快銷售速度,特別是加快去庫存的速度,這是提高周轉率最主要的路徑。

  提高周轉率
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丁卉萍

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