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??然而,在馬來西亞經歷一輪房價暴漲過後,當地政府出臺新政策,通過抬高購房門檻防止外國開發商大舉進入。而馬航事件令中國人赴大馬旅遊銳減。21世紀經濟報道記者瞭解到,今年前七個月,碧桂園金海灣項目的合同銷售額僅為8.11億元。

內容來自sina新聞



??自2012年初進入馬來西亞發展以來,碧桂園的海外業務正式拉開序幕。2013年8月,碧桂園在新山的金海灣項目熱銷,去年8月11日開盤後一個月銷售額逼近70億元,超過瞭新山全市一年的銷售金額。

??21世紀經濟報道記者瞭解到,碧桂園在馬來西亞投資的3個大型項目中,除瞭位於柔佛州新山的金海灣,其餘兩個項目均在雪蘭莪州。新政策的出臺無疑對碧桂園的項目銷售雪上加霜。

??2013年,碧桂園以1060億元的合同銷售收入,首次躋身房企千億陣營。而其僅在馬來西亞金海灣一個項目就收獲瞭近70億元的銷售額,惹得艷羨的同行們競相加入馬來西亞淘金之旅。

??碧桂園有關人士對21世紀經濟報道記者稱,馬來西亞和澳大利亞都屬於英聯邦國傢,法律體系比較接近。馬來西亞華人比較多,且經濟實力很強大,與華人的溝通不存在文化障礙;澳大利亞是海外投資、移民的熱土,而碧桂園項目位置優越,市場不用發愁。

??作為先行者,碧桂園在海外投資中有哪些經驗和教訓?碧桂園營銷中心總經理程光煜坦言,首先是海外的銷售,在概念上和國內有一些差別,如果不瞭解細節,可能會出現數字上的失誤。比如在前期的認購或簽約過程中,海外對消費者的保護是非常充分的,如購房首付和違約成本非常低,這會導致出現認購和簽約大比例不符的情況。

??2014年風險突至

??然而,今年3月份突發的馬航事件,對碧桂園在馬來西亞的銷售項目造成直接影響。從北京飛往吉隆坡的航班大幅減少,碧桂園在組織大量中國客戶來到馬來西亞看房上開始變得艱難。據馬來西亞女導遊協會表示,5到10月是中國民眾的出遊旺季,但中國訪馬旅行團量卻比過去同時期減少約七成。

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??不過,碧桂園在澳大利亞的項目進展順利。6月28日,澳大利亞碧桂園悉尼萊德花園開盤,開盤當天銷售額超10億元人民幣。11月15日,萊德花園二期開盤當天銷售總額接近7億元人民幣。

??21世紀經濟報道記者瞭解到,碧桂園已成立瞭海外事業部,專門負責海外業務的管理和協調。公司也打算聘請外部顧問,對公司的海外風險控制進行評估。截至目前,碧桂園海外有產品在售的有兩個區域,馬來西亞和澳大利亞;印度尼西亞市場正在積極拓展之中。

??2013年以來,除瞭碧桂園,富力地產、綠地集團、雅居樂和新華聯等房企也紛紛在大馬投資。其中,富力地產以85億元人民幣收購馬來西亞一幅土地,可售面積達350萬平方米。

??碧桂園提供的數據顯示,2014年1至7月,金海灣僅實現8.11億元人民幣的合同銷售。另外合營項目(公司占55%),位於雪蘭台中豐原建地貸款莪州士毛月的碧桂園鉆石城2014年1至7月取得瞭3.19億人民幣的合同銷售。從去年11月開盤,鉆石城累計合同銷售為4.64億元人民幣。

??馬來西亞的樓市今年以來也開始下行。由馬來西亞中央銀行公佈的房價指數(Housing Price Index)顯示,2014年第一季度,馬來西亞全國房價漲幅近四年來首度回落至8%,而2013年的每個季度,馬來西亞的房價漲幅均超過9.6%,最高達10.7%。

??對於不可預知的風險,須有準備充分的預案。

??調整海外投資比例

馬航事件之後投資馬來西亞樓市的問號

??國際局勢與調控政策的雙重風險,讓中國房企不得不謹慎對待海外市場投資。碧桂園向21世紀經濟報道記者表示,根據公司的海外戰略,其海外投資將控制在總投資的10%以下;國內業務仍是主戰場,約占九成或以上。

??今年年中,碧桂園主動調整海外戰略。碧桂園向21世紀經濟報道記者表示,未來碧桂園的海外投資占比將由年初所說的1/3減少至1/10以下。

??此外,海外銷售會受很多因素影響,比如受外匯、出入境管制、個人征信在當地能不能貸到款等問題的制約,銷售過程更復雜,賣瞭樓以後還要涉及一系列服務的跟進。

??程光煜說,從2013年到2014年,碧桂園對海外項目數據的輸出更加審慎,比如要等到所有的手續辦完瞭、按揭等方面都沒問題瞭,才會納入正式通報的數據房貸第二順位銀行任何問題免費諮詢中。

??在開發成本方面,碧桂園在國內普遍采用的是產業鏈縱向一體化模式,這種模式在海外受到很多的限制,比如一些勞動建設工人是華人,去海外要解決簽證,還有材料廠商的通關,這些都是很現實的問題。率先走出國門的碧桂園對國際化的體會更深瞭一層。該公司有關人士向21世紀經濟報道記者表示,企業國際化應包括管理、生產、銷售、融資、服務和人才的國際化。比如人才國際化,就需要引進具備國際化視野和能力的人才;碧桂園在澳大利亞的建築合作方是當地頂尖的建築設計機構。

??當地政府調控政策的收緊,也對中國房企發展海外業務時構成潛在風險。今年2月,馬來西亞首相署經濟策劃單位宣佈,自3月1日起,外國人在馬來西亞聯邦直轄區購房置業的門檻從50萬林吉特(約合95萬元人民幣)提高至100萬林吉特(約合190萬元人民幣),不動產所得稅最高比例提至30%。而馬來西亞雪蘭莪州於今年9月再次推出購房新條例,雪蘭莪州每個地區外國人的購房門檻提至100萬~300萬林吉特(約合190萬~570萬元人民幣),部分區域外國人購房門檻較此前提高近一倍。

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??碧桂園提供的數據顯示,2013年,金海灣項目開盤後2個月內,曾組織瞭3萬名中國客戶到金海灣看房。買傢方面,馬來西亞人、新加坡人,中國大陸人各占三分之一左右。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-27/08245943529509893746937.shtml

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丁卉萍

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