丁卉萍

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內容來自sina新聞

房地產出海玩穿越海外復制黃金十年

  據《每日經濟新聞》記者不完全統計，從2014年1月1日~6月22日，綠地、萬達、碧桂園、雅居樂、新華聯、復星集團以及開源控股等7傢房企出海投資額度或將超過600億元(人民幣，下同)，投資物業涉及住宅、酒店、文化旅遊綜合體等業態。今年一季度，中國房企在海外市場的總投資額達到近千億元，已經超過去年全年的總投資額，高力國際預測今年中國房企海外投資總額可能超過300億美元。

  蘭德咨詢總裁宋延慶告訴 《每日經濟新聞》記者，目前海外很多發展中國傢城鎮化的空間仍然很大，開發商有希望復制"黃金十年"。

  此外，多傢成功出海的房企高層也曾向《每日經濟新聞》記者證實，海外的項目利潤率要遠遠高於境內。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，在海外開發房地產的稅收支出遠低於國內，這也為企業帶來良好的投資回報提供保障。房企在內地開發需要繳納數額不菲的土地增值稅，但在海外並沒有該稅種，開發商可以享有到海外開發土地升值帶來的收益，加上不少國傢規定買地的土地款可以從銀行貸款，有利於開發商提高杠桿獲取更高的利潤。

  此外，拓展海外市場對於提升國內房企營運能力具有積極意義。房企龍頭萬科在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公司進行國際化業務嘗試，目的主要在於通過合作學習國外優秀同行的專業能力和管理水平。

  公司樣本

  碧桂園

  十年內海外市場占半壁江山

  在這一波中國房企出海潮中，碧桂園無疑是領跑者。作為碧桂園在海外市場的試水之作，其位於馬來西亞柔佛州新山市的金海灣項目於去年8月份正式開賣，僅僅兩個月時間，金海灣成功賣出6000多套房子，實現約100億元銷售額，不足一年的時間便成為馬來西亞最大的地產商。

  馬來西亞項目的背後，是碧桂園將其在國內的模式復制至海外的結果。金海灣項目從拿地到銷售隻用瞭約8個月的時間，碧桂園迅速完成瞭中建五局超過5000人的勞務簽註並火速"空降"至馬來西亞。為瞭深挖老業主資源，鼓動他們到馬來西亞購房，碧桂園給每位老業主補貼2000元，用飛機一撥撥地把人拉到馬來西亞體驗金海灣項目，將原本分成四個階段發售的近萬套單位一次性推向市場。

  碧桂園總裁莫斌在此前接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公司希望在未來10年內實現海外市場和國內市場"兩分天下"的目標。為瞭實現這個目標，碧桂園不僅將其海外版圖拓展至澳大利亞，位於悉尼的碧桂園萊德花園將於近期正式發售，此前擔任國內營銷團隊總負責人的執行董事楊永潮更調任主攻海外市場。

  萬科

  意在"偷師"國際級企業

  盡管海外擴張的勢頭比不上碧桂園與綠地，但房企龍頭萬科也在悄然佈局海外市場。今年2月，萬科與美國知名房地產公司 "鐵獅門"合作，共同開發位於舊金山兩棟相連的高層住宅樓，共包含655套單位，萬科將持有合資公司70%的股權。4月16日，萬科通過全資子公司出資1.355億新元(約合6.78億元人民幣)現金，收購吉寶置業在新加坡一個公寓項目30%的權益。

  在萬科董事局主席王石看來，在經歷瞭金融海嘯的低谷之後，美國樓市漸漸回暖，海外華人及內地富有人群對美元資產需求加大，這恰恰是萬科佈局海外尤其是經濟發達國傢的機會，公司未來還會到美國紐約、波士頓甚至加拿大等地物色合適的項目。

  與此同時，萬科在海外市場並不急著跑馬圈地，萬科總裁鬱亮坦言，萬科絕不能學上世紀80年代的日本去抄底，海外市場比重占萬科總量最多隻有20%。萬科更希望借助海外拓展的機會學習世界級優秀企業的成功經驗，協助公司進一步提升管理與營運能力，成為真正的國際級優秀企業。

 信貸增貸二胎年息 富力：

  借力海外市場沖刺千億土融建融高雄前鎮土融建融

  過去三年銷售額一直徘徊在300億~400億元水平的富力地產，今年一反常態提出瞭700億元的激進銷售目標，其中，海外市場有望成為公司銷售額大幅提升的主要動力。

  去年12月，富力地產全資子公司以85億元收購位於馬來西亞柔佛州新山地區的四幅空置永久業權地塊及兩幅永久業權填海地塊，總面積約為116英畝，項目命名為"富力公主灣"，將建成包括高層住宅單位、低密度住宅、零售物業、辦公樓、酒店及購物商場的大型綜合體。對於其首個海外項目，富力地產董事長李思廉表示："上述地塊地價成本僅為2000元/平方米，但區域售價高達16000元/平方米，利潤遠高於國內開發項目，加上項目地理位置優越，擁有海景，今年公司馬來西亞項目的銷售目標為50億元。"

  輝立證券分析師陳耕向《每日經濟新聞》記者表示，對於寄望在2016年沖刺千億銷售規模的富力地產而言，總貨值高達600億元的馬來西亞項目將成為其能否晉身一線龍頭房企的關鍵因素之一。

  金地：

  商業地產"開路"海外市場

  與大多數房企以住宅開拓海外市場不同，金地集團選擇以商業地產為海外市場開路。4月24日，金地集團發佈公告，公司與美國知名開發商林肯地產成立合資公司收購位於美國加州舊金山市CBD核心區域的兩幅商用地塊，兩地塊建築面積合共49348平方米，擬分別建成一棟19層高和5層高的寫字樓。

  據金地集團方面介紹，地塊所在城市屬於美國西部主要經濟圈-灣區的核心城市。舊金山作為灣區專業服務行業的傳統聚集區，金融等服務行業隨著經濟復蘇迅速增長。據市場中介機構統計，自2013年四季度以來，舊金山寫字樓市場需求旺盛，空置率持續下降，預計未來4年內竣工的大部分在建寫字樓已處在預出租狀態，寫字樓市場租金水平正維持穩步的上升態勢。

  借助商業地產平臺金地商置，金地集團在商業地產動作頻繁。此外，隨著生命人壽與安邦保險成為公司大股東，保險資金的進駐有望大幅提升公司資金實力。

  中海：

  海外擴張穩紮穩打

  與萬科相同，中海地產在海外擴張上也堅持穩紮穩打的策略。2012年，中海地產斥資2億英鎊購買瞭英國倫敦的一棟寫字樓，項目已經為公司帶來租金收入。不過，截至目前，中海地產的海外業務隻局限於在倫敦核心地段的2個商業項目。

  中國海外集團副董事長孔慶平曾經表示，由於潛在風險比較大，除瞭在中國港澳地區，中海地產去其他海外市場投資會十分謹慎。"雖然2008年全球金融危機確實給瞭我們一些機會，讓歐美的資產處於一個比較低的價位，但我們收購也是比較有節制的。目前中海隻收購現成的項目，希望以此為一個點，慢慢建立一個團隊，再通過這個團隊瞭解市場、熟悉市場，進而尋找開發機會。"

  事實上，中海地產早於上世紀90年代已經在我國香港與澳門兩個特別行政區發展地產業務，可謂是國際化發展最早的房企之一，加上公司擁有強大的融資渠道，一旦尋找到合適的發展機會，中海在房屋二胎借款銀行海外市場的後勁不可小覷。

  綠地：

  借專業機構實現全球化擴張

  綠地獨立出海從2012年開始起步，此前多為合作項目。2013年一年內，綠地形成瞭"4洲6國9城"的全球房地產開發佈局，今年提出海外房地產銷售200億元的目標。2014年4月30日，綠地位於韓國濟州島的健康旅遊城住宅項目啟動首批產品交付，是綠地獨資的首個海外項目，這也是近年來第一個交房的"中國制造"海外住宅。綠地在海外運作的慣例是：由總部派遣總經理、副總及每個條線主要負責人共5到8人到外地成立事業部或公司，其餘員工在本地招聘。策略上，綠地主要選擇海外地價合理、成本可控的項目，並針對中國赴海外投資者開發，獲取高收益。

  濟州島項目之後，綠地在澳大利亞、美國、英國、馬來西亞等多地出手投資多個項目。

  截至2013年底，綠地累計海外項目投資總額近200億元。在此之前，綠地借殼盛高置地實現港股上市，進入國際資本市場。張玉良表示，國際化是綠地的最終目標。綠地已經具備品牌基礎、自身的條件、合適的團隊，還需要不斷地提升以適應國際化的需要。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-18/08402824488.shtml

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