丁卉萍

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內容來自sina新聞

一線城市告別 黃金十年 房地產進入成熟期

  隨著中國房地產市場告別"黃金十年"，全國各地樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，一去不返。我們相信，未來十年左右，中國房地產市場整體上仍有較大發展空間，但"分化"將成為關鍵詞。尤其是區域市場分化將趨於顯性化，正如2012-2013年度，在一線城市和少數二線城市房價高漲的同時，多數三四線城市隻是不溫不火，而溫州和鄂爾多斯(行情，問診)等個別城市甚至還在下跌。而區域市場的分化，又與區域經濟、產業結構、人口變化、購房能力、市場需求、市場供應、供求關系等有著錯綜復雜的關系。本文主要對35城住宅市場所處的生命周期進行比較分析。

  一般而言，事物的發展都有生命周期，多會經歷從萌芽到滅失的過程。一個城市新建住宅市場的發展同樣具有生命周期性特征，具體來講可分為啟動期、成長期、加速期、平穩期、成熟期、衰退期等階段。

  對一個城市住宅市場發展所處周期，筆者主要從社會經濟發展基本面和新房市場發展現狀兩個維度進行考量。前者從宏觀層面體現房地產市場發展所處的外部環境，後者直觀反映新房市場的總量變化。

  社會經濟發展基本面選取人均GDP、人均可支配收入、城鎮化率和第三產業占GDP比重四個指標，新房市場選取住宅成交量及住宅新開工量兩個指標。通過指標標準化及專傢打分賦權重，最後得出城市住宅市場發展生命周期的綜合指標。

  35城社會經濟發展基本面指標

  1.人均GDP。筆者對2012年35個重點城市人均GDP進行排名，整體上可以分為三個層級。

  第一個層級：人均GDP達8萬元以上，主要為一線城市的深圳、廣州、北京和上海，及部分沿海發達及省會城市如大連、天津、長沙、杭州、南京、寧波、呼和浩特、青島和沈陽。根據錢納裡經濟發展階段模型，此類城市已處於發達經濟階段，同時處於後工業發展期。

  第二個層級：人均GDP為5萬元至8萬元，包括武漢、廈門、濟南、鄭州、烏魯木齊、南昌、福州、成都、長春、銀川、合肥、太原和西安。根據錢納裡經濟發展階段模型，此類城市已處於發達經濟的成熟階段。

  第三個層級：人均GDP在5萬元以下，包括昆明、哈爾濱、石傢莊、蘭州、重慶、海口、貴陽、西寧和南寧。根據錢納裡經濟發展階段模型，此類城市處於工業化階段中的加速期。

  當然，由於2005年以來人民幣兌美元已累計升值超過30%，以及中國的特殊國情，在界定35城經濟發展階段方面，錢納裡的理論隻能作為一個籠統的參照。

  2.人均可支配收入。居民受惠於經濟發展，生活水平提高，會增加購房需求。2012年全國35個重點城市人均可支配收入可分為三個層級。

  第一層級：3.5萬元以上，包括深圳、廣州、寧波、廈門、杭州、北京和南京。

  第二層級：2.5萬元至3.5萬元，包括呼和浩特、濟南、青島、長沙、西安、天津、福州、新北新莊土地貸款大連、成都、武漢、沈陽、合肥和昆明。

  第三層級：2.5萬元以下，包括鄭州、貴陽、南昌、長春、石傢莊、重慶、太原、南寧、哈爾濱、海口、西寧、銀川、烏魯木齊、蘭州。

  3.城鎮化發展水平。城鎮化發展水平反映人口向城市的集聚過程和集聚程度，也是國傢或地區經濟發展程度的一個重要指標。城鎮化伴隨的城市人口聚集、城市規模擴大以及城市結構變化都將為房地產業的發展提供空間，且從中長期趨勢來看，城鎮化是擴大城市房地產市場需求和推動房地產業發展的一個極其關鍵的因素。目前全國35城受經濟發展水平等因素制約，城鎮化水平差異明顯。主要分為三個層級。

  第一層級：80%及以上，包括深圳、廣州、上海、北京、太原、合肥、天津、廈門、南京、沈陽。此類城市城鎮化發展速度趨於停滯。

  第二層級：60%至80%，多數城市集中於該區域，此類城市城鎮化增速逐步放緩。

  第三層級：60%以下，包括重慶、南寧、石傢莊、長春和哈爾濱。此類城市城鎮化發展仍處於加速階段。

  4.第三產業占比。第三產業比重指標反映一個地區的現代化程度和經濟社會發展水平，2012年全國35個重點城市第三產業占GDP的比重排名，分為三個層級。

  第一層級：60%及以上，包括北京、海口、廣州和上海。其中，海口作為全國重要的旅遊城市，具有一定的特殊性。此類城市發展處於後工業化階段。

  第二層級：45%至60%，包括呼和浩特、烏魯木齊、深圳、濟南、太原、貴陽、南京、哈爾濱、西安、杭州、廈門、蘭州、成都、青島、昆明、南寧、武漢、天津、福州。此類城市發展處於工業化成熟階段。

  第三層級：45%以下，包括西寧、沈陽、寧波、銀川、大連、長春、鄭州、石傢莊、長沙、重慶、合肥、南昌。此類城市發展處於工業化加速階段。

  當然，需要指出的是，錢納裡的理論是指代一個國傢，而中國35個重點城市，除瞭各自城市經濟發展程度有差異之外，部分城市在承擔國傢產業佈局方面也有明顯差異，所以在此隻能籠統地參考此理論。

  35城新房市場發展指標

  1998年住房體制改革後，中國住宅市場發展迅速，但不同城市發展的節奏有差異。一個城市新建住宅市場的生命周期，主要用市場規模來衡量。筆者選取住宅成交和住宅新開工兩個指標，對其近五年增幅均值進行排名。

  1.住宅成交面積。住宅成交面積反映城市新房市場發展階段，增幅均值越大，說明市場發展速度越快，處於成長期或加速期。反之，增幅趨於縮小，說明市場處於平穩期和成熟期。2009年至2013年，35城住宅成交面積增幅均值，能在一定程度上反映新房市場的成熟農地變建地條件算公式任何問題免費諮詢任何問題免費諮詢度(見圖1)。

  從增幅排名來看，增幅均值較小的城市中，上海、深圳和廣州經濟發達，市場相對成熟，成交增速放緩，新房市場規模已見頂；而長春、南寧等城市經濟相對較弱，住宅市場步伐卻同樣較慢，說明住宅市場有效需求不足，房企進入要相對謹慎。

  增幅均值較大的城市中，廈門、福州增速快，二者都是經濟相對發達的沿海區域，住宅市場依舊活躍，說明市場表現突出。貴陽、西寧、太原等中西部城市經濟發展滯後，住宅市場高增速，說明市場發展已脫離社會基本面。

  2.住宅新開工面積。住宅新開工面積反映城市新房建設階段，其中增幅均值越大，說明市場仍處於快速成長期。反之，則說明處於平穩或成熟期。2009年至2013年35個重點城市住宅成交面積增幅均值，能在一定程度上反映市場所處階段(見圖2)。

  從增幅排名來看，增幅均值較小的城市中，天津、上海、北京和杭州城市基本面較好，經濟處於全國前列，新房市場規模趨降，新開工量增速已有所放緩；但長春、烏魯木齊和南寧等城市，住宅市場建設速度也放緩，說明市場後勁不足。

  增幅均值較大的城市中，呼和浩特和石傢莊遙遙領先，其次是貴陽、西寧、太原、石傢莊，此類三線城市基本面較弱，經濟處於較快成長期，住宅市場正處於快速發展階段。

  35城新建住宅市場發展階段評判

  1.指標標準化及賦權重。將上述六個指標進行標準化，去除數據單位的限制，轉化為無量綱的純數值，使得不同單位或量級的指標進行比較和加權。通過德爾菲法對指標予以賦權重。

  2.綜合指標得分及周期劃分。35個重點城市可以劃分為四大類(見圖3)：第一類綜合指標得分1.0以上，均為一線城市--上海、深圳、北京和廣州。此類城市經濟發展水平很高，新建住宅市場的總規模已經見頂，住宅市場處於成熟期。比如，北京市新房市場成交量自2006年開始已進入規模遞減階段，深圳市自2007年新房成交規模同樣縮減。生命周期步入成熟期。

  第二類綜合得分在0-1.0之間，多為東部沿海城市，包括天津、南京、杭州、青島、沈陽、大連、寧波、海口、濟南、長沙、烏魯木齊和合肥。此類城市經濟發展水平較高，新建住宅市場總規模仍在增長，但增幅開始收窄。生命周期漸趨平穩期。

  第三類綜合得分在-0.5-0之間，多為中西部省會城市，包括武漢、西安、長春、成都、南寧、太原、鄭州、銀川、南昌、昆明和呼和浩特。此類城市經濟水平仍需提高，處於新建住宅市場快速發展階段，但加速度已有所減緩。生命周期處於慢增期。

  第四類為-0.5及以下，包括重慶、哈爾濱、廈門、蘭州、貴陽、福州、西寧和石傢莊。除瞭廈門和福州，此類城市多為經濟欠發達城市。其住宅土融建融宜蘭三星土融建融市場保持較快增速，生命周期處於快增期。

  值得提示的是，截至2012年底，中國有657個城市，其中4個直轄市、285個地級市、368個縣級市。而35個重點城市多屬一二線城市，其經濟與住宅市場發展水平在全國城市中處於領先地位，也是中國大中型開發商重點佈局的城市，我們對於這35個城市住宅市場生命周期的劃分僅為相對概念。如果從全國所有城市來看，處於生命周期啟動期、成長期的城市，多為三四線城市。

  3.城市基本面與新房總容量綜合比較。整體而言，全國35個重點城市住宅市場發展快慢不一，從城市基本面和新房總容量兩個維度綜合來看，住宅市場發展正在經歷由"成長"到"成熟"的不同生命周期(見圖4)。

  首先，北京、上海、廣州和深圳四個一線城市已經成熟，一方面城市基本面好，經濟發達，另一方面新房市場總容量已經見頂，而二手房市場已替代新房市場成為主導；此類城市土地供應偏緊，土地市場競爭激烈，但居民購房能力較強，項目利潤率較高，但市場短期波動顯著，風險與機遇並存，適合大型房企長期佈局與經營，當然也吸引瞭部分追求高利潤的中型房企進入。

  其次，貴陽、西寧、石傢莊等城市，城市基本面相對較弱，新房市場發展快，未來整體發展存在較大空間，新房規模繼續擴大，需求增長較快，但土地與房屋供應量較為寬裕，所以土地市場競爭不太激烈，項目利潤率偏低，但市場波幅較小，適合那些追求擴大開發規模與市場份額的房企進入並深耕。

  最後，35個重點城市中也存在社會基本面與新房市場強弱不均的情況，如廈門和呼和浩特，城市基本面相對較好，但新房市場發展速度則較為落後，未來市場潛力較大。再如長春和南寧，城市基本面相對較弱，但新房市場的發展已經脫離城市基本面的支撐，前幾年發展過快，新房規模已趨於見頂，未來市場發展空間不大。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-04/09054188031.shtml

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