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內容來自sina新聞

媒體逐一駁房價繼續上漲理由 不會再有四萬億瞭

  請給我一個房價上漲的理由

  曹盛潔

  房價似乎是個永遠不過時的話題，一位朋友前幾天問我："今年下半年房價會漲還是會跌？"

  我沒有直接回答，而是反問："如果你認為今年房價會繼續上漲，請給我一個理由。"

  朋友想瞭一會兒："任志強[微博]說房地產拐點還沒到，他的預測總是很準。"

  "這個嘛，其實，任志強在預測樓市時也有失手的時候。比如2007年底王石[微博]拋出拐點論後，2008年老任和王石爭論得很厲害，老任堅持那年樓市不會出現拐點，事實證明他錯瞭，當然，他不會承認。"我說。

  "再說，什麼是拐點？任志強認為拐點的意思是'降價也沒人買'，這個是他自己發明的，還是張大偉(中原地產市場研究部總監)說的好，'降價也沒人買'那是崩盤。"我補充道。

  其實，我曾專門思考過拐點這件事，經濟學關於"拐第2順位缺錢急用哪裡借錢點"的定義通常是指曲線由加速增長轉變為減速土地二胎新竹貸款全省皆可處理增長，但關於房地產行業的"拐點"，王石及國內多數經濟學傢的定義更接近於"轉折點"。

  除瞭老任力挺樓市，再看看其他支撐房價上漲的觀點，還是那些老掉牙的理由：城鎮化、人口紅利、剛需、房企拿地成本高......

  最後一個理由最讓人無語，難道其他商品是由供求關系決定，房屋價格卻由成本決定？房企拿地成本高，固然會在一定程度影響定價，但如果房子蓋好後賣不出去，成本價甚至虧本也得出貨，不然砸在手裡資金無法回籠。

  至於剛性需求，一般是針對柔性需求而言，在很多時候，剛需這個概念更接近一個偽概念。部分人群確實有買房的實際需要，但並不意味著這些人不能等，在樓市下行時，他們會選擇觀望，很多人在房價沒有調整到位時不會出手。

  人口紅利已經在逐步消失，這點不用多說，還是說說城鎮化吧。誰都知道，城鎮化不等於蓋樓，如果沒有人的城鎮化，就會成為"空心城鎮化"，地方政府也不是不明白這一道理，但地球人已無法阻擋他們的賣地沖動。

  在國內很多三四線城市，樓市庫存驚人，即使地方政府現在不再出讓一寸土地，按目前的去化速度，消化這些庫存也需要很多年。研究機構根據官方數據測算，唐山消化庫存至少需要10年，遼寧錦州的房屋庫存可供14年銷售。三四線城市政府賣地大躍進、熱衷造城的直接後果，就是"空城"、"鬼城"頻現。

  當然，庫存是個動態指標，隨時在變化，如果樓市成交旺盛，消化速度會大大加快，但還存在另一種可能，如果樓市成交還不如現在呢？

  事實上，房價上漲時，城鎮化、剛需等等都可以成為理由，但房價進入下行通道後，這些理由就都不是理由。

  房價這件事，說白瞭還是和市場預期有土融彰化社頭土融關。目前，無論是外部因素，還是內在因素，支持房價短期內再度上漲的動力幾乎全部消失。

  在經歷去年一輪大幅上漲之後，很多城市的房價創下歷史新高，今年存在調整需要。此外，經濟大環境、開發商資金狀況均不理想，最關鍵的是，不會再有四萬億瞭。

  盡管目前熱點城市的房價仍然維持在高位，但脫離成交量來談房價，幾乎沒有任何意義。沒有成交量就沒有市場，成交量不僅是樓市存在之根本，亦是開發商生存之首要因素。

  很多人堅稱房價今年還會繼續上漲，不僅是慣性思維使然，還因為中國樓市已成為名副其實的"賭場"：開發商賭政策是不是會松綁，投資者賭房價再次大幅反彈，更有專傢屢次對房價設下賭局。政府反復無常的幹預，令這個市場的信號極其混亂，再加上政府講瞭好幾遍"狼來瞭"的故事，狼真的來瞭，也沒人願意相信。

  實際上，中國樓市已經到瞭不得不調整的時候。如果癲狂的狀態持續下去，一旦泡沫破裂，後果將不堪設想。多年來，被稱為百業之首的房地產業，對中國經濟而言如同大劑量的"鴉片"，如果不戒掉這劑"鴉片"，實體經濟空心化的趨勢就得不到扭轉，中國經濟的結構轉型就是一句夢話，而經濟轉型拖的時間越長，付出的代價也將越大。

  對於房企而言，在市場走向不明朗的情況下，未雨綢繆勝於亡羊補牢，"主動破局"也遠比"死扛"來得更為積極有效，與其殫精竭慮地與購房者在高房價上進行博弈，不如適度降價以換來資金的快速周轉。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-05/07312762230.shtml

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